PROPERTY EXCHANGE SERVICES, 1031 EXCHANGE - COMMERCIAL

상업용 부동산 투자에서 가장 흔히 쓰이고 불리우는 용어 중에 하나가 이 1031 교환프로그램(1031 Exchange)이라고 할 수 있으며, 현재 아마 가장 많이 활용되어지고 있는 투자 방법의 일종이라 할 수 있다.

1031은 국세청(IRS)의 코드를 그대로 인용한 용어이다.

현재 소유하고 있는 상업용 부동산을 처분 한 후에 다른 상업용 부동산에 투자를 하지 않는다면 IRS에 세금을 지불해야 한다. 세금은 캐피털 게인 택스(Capital Gain Tax)와 리캡처 택스(Recapture Tax) 두가지인데 여기서 중요한 점은 리캡처 택스까지 감안을 해야 한다는 점이다.

리캡처 택스(Recapture Tax)는 그동안 감가상각으로 인해 매년 받아왔던 세금혜택의 액수들을 다시 소급해 개인 소득세율에 맞게 세금을 지불해야 한다.

예를 들어서, 지난 1990년에 8 유닛짜리 아파트 건물을 75만달러에 구입했다고 가정하고 어떠한 이유로 그 건물을 팔려하고 현재의 가격을 120만달러라고 예상해보자. 이경우 우선 캐피털 게인 택스를 적용받는 부분이 75만달러이고 매년 감가상각을 1만달러씩 보고했다면 14년이 지난 현재에는 14 X $10,000 〓 $140,000란 금액 부분에 대한 리캡처 택스를 적용 받는다는 결론이다.

즉 현재 소유하고 있는 상업용 부동산을 1031을 하지않고 그냥 처분한다면 14년동안 건물의 가치가 45만달러가 올랐다 하더라도 세금을 부담해야 할 부분은 캐피털 게인 택스 부분인 45만달러와 리캡처 택스 부분인 14만달러를 합친 59만달러에 대한 세금부담이 생긴다는 것이다.

이를 피하기 위한 한가지 방편이 바로 1031이다. 위의 경우에서 아파트 건물을 팔아서 캐시 아웃(Cash-Out)하기 보다는 다른 상업용 부동산으로 교환하는 방법이 바로 1031이다. 그러나 이 경우에 세금유예 혜택을 받으려면 IRS에서 요구하는 여러가지의 조건들을 충족시켜야만 한다.

첫째로는 기간이다. 우선 법적으로는 1031을 하려면 구입(교환)할 대상을 45일안에 지정해야 하고 그후 1백35일안에 에스크로를 끝내야 한다. 그래서 일반적으로는 1031을 할 때에는 1백80일 정도의 기간이 있다고 볼 수있지만 현실상으로는 그보다는 오랜기간을 가지며 구입(교환)대상을 찾을 수 있다.

그 이유는 현재 소유하고 있는 부동산을 팔려고 리스팅에 올린 후에 컨트랙 기간(Contract Period)로 20일정도의 시간이 있고, 그후 21일정도의 조사과정(Due Diligent Process)을 거치고 난후에 60~75일정도의 에스크로를 끝내는 기간을 가질 수 있고 그후에는 셀러와의 협의를 통해 30일정도의 연장기간을 얻을 수 있다. 이런 기간을 거치고난 후에 위의 법적인 1백80일이 시작될 수 있으니 종합해 20일+21일+75일+30일+180일이 되니 최대한도로 3백26일라는 기간을 갖고 1031을 추진할 수 있다는 얘기다.

둘째로 중요한 것은 1031을 할 때의 구입(교환)대상의 가격과 현재 소유하고 있는 건물의 가격을 비교했을 때 구입(교환)대상의 가격이 현재 건물의 가격과 같거나 높아야 한다는 점이다.

예를 들어 현재의 빌딩이 4백만달러의 가치를 갖고 있다면 구입(교환)대상의 가치 또한 4백만달러나 그 이상이 돼야 한다. 그러나 반드시 한개의 빌딩에서 다른 한개의 건물로 1031을 할 의무는 없고, 예를 들어 현재의 빌딩이 4백만달러라고 가정한다면 1백만달러짜리 빌딩 4개로 1031을 적용시킬 수 있다.

세째로는 융자(Debt) 부분이다. 현재 소유한 빌딩의 잔여 융자금액과 구입(교환)대상이 지니게 될 융자부분 또한 같거나 높아야 한다.

예를 들어 현재 소유하고 있는 빌딩의 가치는 4백만달러이지만 은행에 남아있는 융자금액이 150만달러라고 가정한다면, 1031을 할 때 구입(교환)대상의 융자금액도 150만달러나 그 이상이 돼야 한다는 얘기다. 다시 말해 4백만달러나 그 이상의 가치를 갖고 있는 구입(교환)대상을 1031할 때 현재 빌딩에 쌓여있는 에쿼티인 2백50만달러를 다운페이로 사용할 수 있다는 것이다. 이 경우에 1031을 극대화 시키시려면 현재 빌딩의 에쿼티 금액인 2백만달러를 이용해 최대 6백만달러짜리 빌딩을 1031을 통해 구입(교환)할 수 있다는 결론이 나온다.