Financing에 관한 설명

Loan 얻는데 필요한 구비서류

대개 어느 Lender나 요구하는 서류로서는 Loan Application Form, Credit Report(신용조회보고서), Appraisal Report, Verification of Employment(V/E=고용증명서), Verification of Deposit(V/D=은행잔고증명서), 과거 2년 치 Income Tax Return보고서(소득세세금보고서), 직장인이면 Pay Check Stub(고용주가Employee에게 주는 봉급 Check Copy)등이 필요로 된다. Self Employee(자가 사업)인 경우에는 사업 대차대조표와 손익계산서등을 필요로 한다.

먼저 Loan Application을 작성할 때는 주의할 점들이 여러 가지가 있다. 하나하나씩 설명하기로 한다.

신분 관계 란에 Single, Married, Separate, Divorce 아니면 Married이냐고 묻는 난이 있다. 여기서 혼동되는 것이 Single과 Married의 차이점이다. Single은 전혀 결혼했던 사실이 없는 것을 의미한다. 여기서 결혼의 의미는 한국과는 달리 미국의 결혼은 반드시 County Court House(법원)에 가서 Marriage License(결혼면허)를 받아야만 이 결혼을 할 수 있기 때문에 이 Marriage License를 받는 사람을 의미한다. 즉, Single은 이런 Marriage License를 받은 사실이 없었던 사람이고, Unmarried Person은 결혼을 했다가 혼자 사는 사람을 의미한다. Separate는 이혼 단계까지는 가지 않고 서로 별거중인 것을 의미한다.

학력 란에는 무조건 가장 많이 공부한 사람으로서 보이게끔 작성하고 학력 년도 수도 가장 오랫동안 학교를 다닌 사람처럼 Maximum으로 기재함이 중요하며, 직업 경험 란에는 조금이라도 연결될만한 사항이 있으면 전부 동원해서 기재함이 바람직하다. 물론 한국 경력까지 다 포함시켜야 된다.

Personal Property (동산)는 얼마나 있는가에 대하여는 제아무리 빈털터리 신세일지라도 아파트에 세 들어 살지라도 방이 3개면 방1개당 5천 달러씩 쳐서 15,000 달러의 재산 (Assets)을 소유하고 있다고 기재하여야 좋다. 왜냐하면, 미국 사람들의 인식에는 방 1개당 최소한도 5천 달러에 해당하는 가구 등을 갖춰놓은 것으로 생각하고 있기 때문이다. 물론 비싼 보물들을 가지고 있으면, 이것은 별개의 사항이다. 그 다음으로 Buyer가 이 주택을 사면 들어가서 직접 살 것이냐 아니면, 남에게 세를 줄 것이냐 하는 난이 있다. 즉 영어로 Owner- Occupy이냐 Non-Owner Occupy할 것이냐의 문제이다. 대단히 중요한 문제이다.

주인이 직접 사는 것과 타인에게 세를 주는 것의 차이는 이자율, Loan Amount, Loan 얻는데 소요되는 경비 등이 다 차이가 있기 때문에 각별히 조심하여야 할 사항이다. 실례를 들기로 한다. 어느 한 친구가 주택을 구입할 때 Second House를 구입하게 되었다. 즉, 현재 살고 있는 집이 하나 있는데, 수입이 좋아서 투자용으로 집을 하나 더 사고 싶어서 두 번째 집을 구입하기 위하여 Offer를 제시해서 Seller한데 승낙을 받아 Escrow가 Open 되었다. 이 Escrow가 Open되고 난 후 Financial Company를 하나 선택해서 Loan 이 다 Processing 이 되어서 Loan 이 Approve 된 후 Loan Document를 Sign 했다.

Loan Document 까지 Sign이 끝난 다음에 항상 머리가 아파서 잠을 못자겠다고 필자한테 전화가 걸려왔다. 그 머리가 아픈 사유는 무엇인가 하면, 처음에 Loan Application을 작성할 때 Owner Occupy 할 것인가 아니면 Non-owner occupy할 것인가의 난에 두 번째 주택을 구입하면서도 내가 들어가서 직접 살겠다는 Owner Occupy 란에 Check 하였기 때문이다. 즉, 계획은 Second House를 투자용으로 남에게 세(Rent)를 줄려고 샀는데 Loan Application에는 직접 내가 들어가서 살겠다고 했기 때문이다. 즉, 한마디로 거짓말을 하였기 때문이다.

이 친구는 필자한테 와서 강의를 받았기 때문에 Owner Occupy 와 Non-owner Occupy의 뜻을 정확히 알고 있으면서도 Owner Occupy로 Check 하면 이자율도 싸고, Loan Amount도 많이 나오고, Loan 얻는 비용도 줄일 수 있었기 때문에 이렇게 하였었는데, Loan Document를 Sign한 후 잠을 못자고 있었다. 그래서 이 친구가 Listing Agent한테 전화를 걸어서 집을 사지 않겠다고 했더니, 이 Listing Agent가 소송을 제기 하겠다고 으름장을 놓았다. 그래서 하는 수 없이 궁여지책으로 Escrow를 Closing 시킨 후에 그 계획을 하루는 먼저 구입한 집에서 잠을 자고, 그 다음날은 두 번째로 구입한 집에서 잠을 자기로 하였다. 즉, 번갈아가서 하루씩 교대로 왔다 갔다 하면서 잠을 자기로 하였다. 언제까지 그 집을 다시 팔 때까지. 왜냐하면, 만일 Loan을 대준 Lender가 그 Second House를 구입할 때 주인이 직접 살지 않고 남에게 세를 주었다는 사실을 알게 되면 법적으로 문제가 될 수 있기 때문이다.

Institutional Lender(금융기관)

Institutional Lender라 함은 Government 기관에 의하여 규제를 받는 Lender를 말한다. Institutional Lender로서는 Saving Bank, Commercial Bank, Life Insurance Company 그리고 Pension Funds등이 있다.

1. Savings Bank

Savings Bank는 일반 고객으로부터 받은 저축금을 부동산 Trust Deed와 Mortgage에 투자하는 융자 중개인이다.
Savings Bank는 대개 Single Family Residence (단독 주택)=One to Four Units에 Loan을 대여하여준다. LTV Maximum으로 Loan을 대여하여 주며, 여기서 LTV는 Loan to Value의 약자이고 Value 는 감정 가격을 의미한다. LTV 95% 까지 (즉 감정가격에 대하여 95%) Loan Amount를 대여하여 주는 반면에, 이자율이 좀 높은 편이다.
Loan 상환기간이 대개 30년 정도이며 Prepayment Penalty가 비교적 높은 편이고, 이 Prepayment Penalty는 5년 이내에 Pay Off 시키는 경우에만 적용되며, Maximum Penalty는 월 Payment의 6개월 치를 초과하지 못하게 되어있다.
여기서 Prepayment Penalty는 Loan Balance를 기간 전에 Pay Off 시킬 때 벌금을 부과하는 조항이다. 단 Loan Balance의 20% 까지는 어느 1년 기간 안에 Penalty 없이 Pay Off 시킬 수 있다.
이 Savings Bank는 가끔 Construction Loan 도 취급하고 있다.

2. Commercial Bank

이 Commercial Bank는 미국에서 가장 오래된 금용기관의 하나이다.
이 Commercial Bank는 주로 Short-Term Construction Loan의 자금 출처로서 역할을 한다.
즉, Commercial Bank가 대여하여주는 Short-Term Loan은 건설공사가 완성될 때까지만 약 2년 이내에 전부 갚게끔 Loan을 대여하여주고, 건설공사가 끝난 다음에는 다른 Lender를 찾아서 이 Short Term의 Loan을 장기로 Take out 하게끔 유도하게 하는데 Take out Loan을 담당하는 Lender로서는 대개 Savings Bank와 Life Insurance Company를 그 예로 들 수 있다.

여기서 Short Term Loan을 단기 Loan 혹은 Interim Loan이라하고, 나중에 들어온 장기 Loan을 Long Term Loan 혹은 Take out Loan이라한다.
이때, 나중에 들어온 Take out Loan이 채권지위상 1순위로 올라가고, 먼저 들어온 Interim Loan이 2순위로 물러서는 조항을 Subordination Clause라 한다.
이 Commercial Bank는 VA Loan과 FHA Loan의 자금출처이기도 하다.

3. Life Insurance Company

Life Insurance company는 부동산 융자에 대한 다른 주요 source가 되고 있는데, 특히 샤핑센타, Office Building, 호텔, 모텔, 공장단지, 아파트단지등 큰 규모의 Loan amount를 제공해주는 source가 되고 있으며, 이 Life Insurance Company가 금융 기관중에 가장 광범위한 Powers를 가지고 있다.
Loan to Value는 일반 Conventional Loan에 비하여 적게 나오고, 반면에 이자율은 다른 Lender에 비하여 낮으며, 지리적 혹은 지역적 제한을 두지 않고 Large Real Estate Loan, 특히, Entire Subdivision을 포함한“Package”Loan을 좋아한다.
대체로 Construction Loan을 취급하지 않으며, 이 Life Insurance Company는 Big Size Company이기 때문에 이 Life insurance Co.가 직접 나서서 Lender로서 일을 하지 않고 Mortgage Company를 앞세워서 Loan을 대여해주기 때문에 여기서 이러한 위치에 있는 Mortgage Company를 Loan Correspondent라 한다.

4. Pension and Retirement Funds

가장 최근에 등장한 Lender로서 앞으로 가장 유력시 되는 금융기관인데 현재 미국내에 Private Pension Funds가 50만개가 넘고, 주정부와 Local Government의 Pension Fund 가 6600개, 그리고 연방정부의 Pension Fund가 38개로서 그 자산이 1 Trillion Dollar가 넘는 것으로 추산되고 있다.
이 Pension Funds에 의한 Mortgage investments는 주로 Federal Credit Agency에 의하여 이뤄지고 있다.

Non-institutional Lender

여기에 해당하는 Lender로서는 Private Parties, Mortgage Banker, Mortgage Company, Syndicates, Credit Union등이 있다.

1. Private Lenders
Private Lender는 쉽게 말해서 Individual Lender를 의미한다. Institutional Lender와는 달리 개개인의 Loan 대여활동은 엄격하게 제한받지 않는다.
즉, 통일된 정책, 절차 등이 없으며 각 개개인의 Lender는 Usury Law (고리대차법=高利貸借法 )에 저촉이 되어서는 안 된다.
이 고리대차법은 법정 최고 이자율을 제한시키는 법이다.

2. Mortgage Bank=Mortgage Company와 Loan Bk.

Mortgage Bank와 Mortgage Company라는 용어는 흔히 교차적으로 사용되고 있다. Mortgage Company는 대개 주식회사의 형태로 존재하며 Mortgage Company와 Loan Broker의 주요 차이점은 Mortgage Company는 그들이 대표하는 Lender의 Loan을 Originate (발생), Finance, 그리고 Closing 시키는 일을 하지마는, Loan Bk는 그러한 일을 하지 않는다.

3. Syndications

Syndication은 두 사람 이상이 특별한 투자 목적의 달성을 위하여 자본을 결합한 단체이다. Syndication의 가장 유행하고 있는 형태는 Limited Partnership (유한 책임 사원제)이다.

4. Credit Unions
Credit Union은 상호적이고, 자발적이며, 협력적인 기관인데 서로 자기들의 돈을 모아서 서로에게 돈을 빌려주는 System으로 되어있다. 흔히 특별한 Group의 멤버들 간에 혹은 서로 동료 간에 많이 유행하고 있다.

Conventional Loan

Loan에는 크게 나누어서 두 가지로 분류할 수 있다. 즉, Government-Backed Loan과 Not-Government-Back loan의 두 가지로 나누어지는데 후자를 Conventional Loan이라고 한다.

1. Conventional Loan의 장점
1) 빠른 시간 내에 Loan을 얻을 수 있기 때문에 시간절약을 할 수 있고
2) No discount points가 적용된다. 정부가 관련된 V.A Loan에는 Seller가 Buyer에 주택을 팔 때 Seller가 Discount Point를 Pay 하게끔 되어있다.
여기서 discount point는 대개 VA loan의 이자율이 conventional loan의 이자율보다 낮기 때문에 그 차이가 나는 이자율을 평준화시키기 위하여 Lender가 Seller에게 그 차액을 징수하는데 여기서 8 discount point=1%의 이자율로 통용된다.
3) 구비서류가 간소하게 적용된다.
4) Larger Loan Amount를 대여하여 주고,
5) 많은 Lender를 선택할 수 있는 기회가 있다.

2. Conventional Loan의 단점
1) Higher Cash Down Payment를 요구하고
2) 대개 Loan이 Assume할 수 없으며
3) 대개 Prepayment Penalty가 있는 점이다

Government-Backed Loan
여기에 해당하는 Loan으로서는 FHA. VA. CAL-VET Loan의 3가지가 있다.

1. FHA LOAN
FHA는 Federal Housing Administration의 약자로서 Department of Housing and Urban Development의 한 Part이다.
1) FHA LOAN의 특징
(1) Fully Amortized Loans을 제공하며 Fully Amortized의 뜻은 매달 Payment가 30년 동안 똑 같다는 것을 의미한다.
(2) Low Down Payment의 Loan 프로그램이 주어지고
(3) 낮은 이자율이 적용된다.
(4) 재산세와 화재 보험료를 강제 징수하고
(5) Minimum Property Requirement를 요구하며
(6) Borrower의 Loan 자격심사 기준이 표준화 되어있다.
(7) Maximum Loan Fee is 1 percent of loan amount가 적용되고
(8) Secondary Financing이 추가로 얻어질 수 있다.

여기서 FHA는 Lender가 아니다. 즉, FHA가 Loan을 대출해주는 것이 아니다. FHA는 오로지 손실발생시를 대비하여 Lender를 위하여 보험을 들어준다. FHA가 직접 그 Property를 감정하고, Borrower의 Loan 자격심사를 하고 난후에 Savings Bank 등의 Lender들이 Loan을 대출시켜준다.
이때 FHA가 Borrower에게 보험료를 징수하는데 이를 Mutual Mortgage insurance이라고 한다. 예를 들면, Borrower가 Payment를 못해서 Lender가 차압시키면 FHA가 그 Property을 가져오는 대신 Lender에 남아있는 Loan Balance를 cash로 pay off 시켜준다.
이것이 FHA가 insurance를 들어준다는 의미이다.

2) FHA LOAN 의 장점
(1) Low Down Payment를 요구하고
(2) No Prepayment Penalty가 적용되며
(3) Assumable 할 수 있는 프로그램으로서
(4) 첫 Payment를 낮은 이자율로 적용해서 Start시킬 수 있기 때문에 Borrower가 Qualified 받기 쉽다.
3) FHA LOAN의 단점
(1) 수속절차가 까다롭기 때문에 시간이 많이 소요되고
(2) Loan Amount가 적다
(3) Property에 수선시켜야 될 것이 있으면 완전히 Repair 되지 않은 상태에서는 Escrow가 Closing 안된다.

2. VA LOAN
VA의 약자는 Veteran Administration의 단어로서 일명 G.I. Loan이라고도 한다.
여기서 G.I. 는 Government Issue의 약자이다. 이 VA Loan 도 VA가 lender로서 Loan을 대출해 주는 것이 아니고 Loan을 Guarantee 해준다는 뜻이다. 여기서 Guarantee의 뜻은 FHA Loan의 Insurance와 같은 의미를 지니고 있다.

1) VA Loan의 특징
(1) 이자율은 VA에서 설정된 이자율을 초과할 수 없다.
(2) Loan Fee - 1% of Loan amount plus 0.5 % of funding fee를 charge하고
(3) Down payment 없이 주택을 구입할 수 있으며
(4) Owner Occupy 하여야된다.
(5) Secondary Financing이 금지되고
(6) Certificate of reasonable value를 발행한다.

2) VA LOAN의 장점
(1) No Down Payment로 주택을 구입할 수 있고
(2) 낮은 이자율이 적용되며
(3) Borrower에게 Loan 자격심사가 용이하다
(4) Prepayment Penalty가 없고
(5) Assumable 할 수 있는 프로그램이다.

3) VA LOAN의 단점
(1) Discount Points가 적용되고
(2) 구비서류가 까다롭기 때문에 시간이 많이 소요된다.

3. CAL-VET LOAN
Cal-vet loan은 The State of California Department of Veteran Affairs, Division of Farms and Home Purchase에 의하여 담당되고 있다.
즉, 주정부가 직접 Lender이며 그 자금출처는 State Veteran Bonds판매에서 나온 자금으로 충당된다. 이 Cal-vet loan에 자격이 될 수 있는 자는 90일 동안 군대 현역복무를 하고 명예제대를 하여야 하며 2차대전, 한국전쟁, 월남전쟁에 참가한 사람만이 해당되며 캘리포니아 주 태생 혹은 군 입대시 캘리포니아 주 주민이었어야 한다.

1) Cal-vet loan의 특징
(1) 5%의 cash down payment를 요구하고
(2) Maximum loan term은 40년까지 가능하며
(3) 이자율이 Payment기간 중 변동될 수 있으며
(4) Monthly payments 에 Life Insurance포함되고
(5) DVA가 Loan balance가 payoff될 때 까지 Legal Title을 Hold 시킨다.

Loan 자격심사

Borrower가 Lender로부터 Loan을 받아서 부동산을 구입할 때는 Lender가 Buyer의 Qualification을 심사해서 대출 해주는데 이때 가장 중요시하는 사항은

첫째로, Capacity to pay
둘째로, Desire to pay
셋째로, Character
넷째로, Capital 이라고 할 수 있다.

실무에서 Borrower가 Loan을 얻을 때 Qualified가 되기 위하여서는 대개 Gross income이 Monthly payment의 약 4배 정도가 되어야 한다고 한다.
이것은 각 Lender마다 Policy가 다르기 때문에 각 Lender의 Policy를 Check 하여야 된다.
Borrower가 Qualified 받는 Standard Guide Line을 그 예로 들기로 한다.

소득
Allowable한 전체소득 -----------------------------------------$4,601
주택 Payment와 Expense
원금과 이자 -------------------------------------------------$1,028
재산세 -------------------------------------------------------$107
화재보험료 ----------------------------------------------------$31
전체 Monthly Payment ------------------------------------- $1,166
장기 채무 --------------------------------------------------- $326
전체 Monthly Expense --------------------------------------$1,492

자격기준
1. Monthly payment ÷ 전체소득 = 1166 ÷ 4601 = 25%
이 비율은 30% 초과 되서는 안 됨
2. Monthly Total Expense ÷ 전체소득 = 1492 ÷ 4601 = 32%
이 비율은 38% 초과 되서는 안 됨

융자에 필요한 법률증서

1. Promissory Note

채무의 증거를 삼기위하여 사용하는 증서를 말한다. 쉽게 풀이하면, Buyer가 주택을 구입할 때 Lender에게 20만 달러의 Loan을 받아서 살 경우에 Lender인 Mortgage Company가 Buyer인 Borrower에게 20만 달러를 빌려주었다는 채무증서(債務證書 =Evidence of Debt)를 말한다.

1) Promissory Note의 종류

(1) A Straight Note
Loan Balance기간동안 이자율만 계속 지불하다가 변제기(辨濟期=due)가 도래(到來)할 때에 원금(Principal) 전액을 갚게 하는 채무증서를 말하며 대개 Loan Amount가 Small이고 기간이 단기 (Short Term Period)로 주어진다.
(2) An Installment Note With A Balloon Payment.
Loan Balance기간동안 원금과 이자를 지불하되 변제기가 도래될 때 많은 Payment를 지불하게 약정(約定)된 채무증서를 말하며, Straight Note와 함께 Loan Amount가 적고 Loan 기간이 짧으며, Secondary Financing에서 주로 사용된다.
(3) A Fully Amortized Installment Note
Loan Balance가 Payoff될 때까지 원금과 이자를 함께 지불하되 매월 Monthly Payment가 같은 금액으로 지불되는 채무증서를 말하며, 대개 1st Trust Deed에서 사용되며, Loan기간이 장기 (Long Term) 이고 Loan Amount가 많은 것이 특징인데, 변제기가 도래될 떄에 많은 Payment를 지불하게 하는 Balloon payment가 없으며 여기서 “Amortized”의 뜻은 Loan Balance를 Killing 한다는 의미를 가지고 있다.

2) Promissory Note의 절대적 사항
① 무조건적으로 지불하겠다는 약속이 있어야 하고,
② 서면화(書面化 =In Writing) 하여야 하며
③ 이전성 내지 유통성(Made by one person to Another)의 성질을 갖고,
④ 확실한 금액을 나타내어야 함과 동시에
⑤ 지참인(持參人=Holder)이 제시(提示=On demand)할 때에는 지급 거절을 하지 못하고 반드시 지불하여야 만 된다. 즉 요구불(要求拂) 어음이다.
⑥ 마지막으로 발행인 Maker에 의하여 반드시 서명날인(Signature)이 되어 있어야만 된다.

2. Trust Deed or Mortgage

Trust Deed나 Mortgage는 Promissory Note의 부속적인 것으로 존재하는데 즉, Promissory Note가 존재하여야 만이 이 Trust Deed나 Mortgage도 존재하며, 따라서 Promissory Note가 이전하면, 이 Trust Deed나 Mortgage도 같이 이전한다. 이것은 한국 물권법에 담보물권(擔保物權)의 성질에서 나오는 이전성 내지 부종성을 의미하는 것이다. 그러면 여기서 Trust Deed혹은 Mortgage의 뜻은 무엇을 의미하는가? Trust Deed와 Mortgage를 이해하기 위해서는 먼저 P.N를 이해하여야 한다. 왜냐하면, 이 TD나 MTG는 PN의 부속품이기 때문이다. Promissory Note의 뜻은 Lender인 Mortgage Company가 Borrower인 Buyer에게 주택을 구입할 때 Loan 20만 달러를 빌려주었다는 뜻인 채무증서를 의미하는데, 여기서 Trust Deed나 Mortgage는 이 Lender가 Borrower에게 20만 달러를 빌려준 채무증서에 대하여 꼬박꼬박 안전하게 받아내기 위한 안전장치(Security)용으로 만들어낸 Papers이기 때문에 한국민법 용어로 담보증서(擔保證書)에 해당되는 말이다.

1) Trust Deed와 Mortgage의 비교차이

(1) 공통점
Trust Deed와 Mortgage는 Lender가 Borrower인 Buyer에 빌려준 Loan Amount를 꼬박꼬박 안전하게 받아내기 위한 안전장치이기 때문에 “Security”가 공통점이다. 즉 Security Device이기 때문이다.

(2) 차이점
Trust Deed 와 Mortgage의 차이점은 여러 가지가 있는데 그 중에서 가장 중요한 차이점은 [Title]에 있다. 자세히 설명하기로 하면,
Mortgage Trust Deed
(1) Mortgagor=Borrower (1) Trustor=Borrower
(2) Mortgagee=Lender (2) Trustee=제3신탁기관
(3) Beneficiary=Lender
위의 도표에서 먼저 Mortgage라는 담보증서를 이용하는 경우에는 당사자 두 사람 즉, Mortgagor와 Mortgagee가 있는데 전자를 Borrower, 후자를 Lender라고 한다.

Mortgage라는 담보증서를 이용하는 경우에는 Borrower인 Mortgagor가 Equity Title과 Legal Title을 모두 소유하는데 반(反)하여, Trust Deed라는 담보증서를 사용하는 경우에는 우선 당사자가 3 사람으로서 Trustor인 Borrower, 제3의 신탁기관인 Trustee 그리고 Beneficiary인 Lender가 있는데, Borrower인 Trustor는 Equity Title만 소유하게 되고 Legal Title은 Beneficiary인 Lender가 Owner로 되어있다. 다만, Escrow가 Closing되고 난 후에는 Legal Title Owner인 Lender가 편의상 Loan Balance가 Pay Off 될 때까지 그 Legal Title을 Trustee가 Holding하도록 신탁(信託=Trust)시키고 있다. 그러기 때문에 Trust Deed와 Mortgage의 가장 뚜렷한 주요 차이점은 Title에 있다고 할 수 있다.

2) Trust Deed 와 Mortgage의 차압절차 (Foreclosure)

(1) Mortgage
Borrower가 Payment를 지불하지 못해서 foreclosure(차압절차)를 취할 경우에는 Lender가 Borrower에 대해서 소송(訴訟 =Legal Action)을 제기하면 Court에 의하여 Foreclosure 공고 후 공매 처분한다.

(2) Trust Deed
Borrower가 Payment를 Lender에 지불하지 못하면, Lender인 Beneficiary가 일차로 Trustee에게 채무이행지체(Default) 사실을 통고하면, Trustee가 이 사실을 통보받는 대로 Trustor인 Borrower에게 다시 통보하고, Trustor는 이 Trustee로부터 이 통보를 받는 날로부터 3개월 동안 Reinstatement(채무완전변제) 할 권리를 갖는다. 이 3개월이 지나면 Title를 구제할 권리(Redemption’s Rights)가 소멸되어 이 순간부터 Legal Advertising을 거쳐 [Notice of Sale]을 Recording한 후 일반 대중에게 공매처분 조치를 취한다. 여기서 Reinstatement 하기 위해서는 Payment를 지불하지 못한 체납료, 벌금, 재산세, 이자, Lender에게 발생된 비용, Trustee에게 부담을 준 제반 경비 등은 전액 지불이 끝나야만 다시 Title을 정상적인 것으로 치유시킬 수 있다.

Loan Document에 나오는 중요규정

1. Acceleration Clause
집값 Payment, 재산세, 보험료 등을 지불하지 못 하던가 혹은 그 재산을 매매 이전할 때는 남아있는 Loan Balance에 대하여 Borrower가 Lender에게 즉시 일시불로 갚아야 한다는 조항이다.

2. Alienation Clause (due on sale)
이 조항은 A Kind of Acceleration Clause이다. Property가 Sold되거나, Assigned되거나, 혹은 Transferred 되었을 때, Lender는 Full Payment에 대한 권리가 있는데, 이것을 다른 말로 [due on sale] Clause 조항 이라고도 한다.

3. Assumes or Subject to 조건 Clause
먼저 Buyer가 주택을 구입할 때 Seller가 가지고 있는 Loan을 Assume한다고 할 때 이 Assume의 뜻은 Buyer가 Seller의 주택을 구입할 때 그 Seller의 남아있는 Loan을 그대로 Take Over하면서 구입하고, 그 집을 팔고나간 Seller는 자기의 Loan Balance에 대하여는 완전히 Lender로부터 권리와 의무가 탈퇴되고, 새로 그 주택을 구입한 Buyer가 그 Seller의 Lender에 대하여 완전히 책임을 진다는 조항이다.

즉, 집을 팔고 나간 전 주인인 Seller는 Loan Balance에 대하여 Lender와 전혀 관계없이 탈퇴되기 때문에 만약에 새로 들어온 Buyer가 Lender에 대하여 Payment를 지불하지 못하더라도 전 주인인 Seller는 Lender에 대하여 하등의 책임이 없다는 뜻이다. Subject to 조건도 Buyer가 주택을 구입할 때 Seller의 Loan Balance를 Take Over하는 점은 마찬가지이다. 그 주요 차이점은, Subject to 조건에 있어서는 만약에 새로 들어온 Buyer가 집을 팔고 나간 Seller의 Lender에게 집값 Payment를 하지 못하면, 이때는 다시 그 집을 팔고 나간 Seller가 그 Lender에게 다시 Payment를 지불하여야 한다는 데 그 차이점이 있다.

4. Prepayment penalty Clause
변제기가 도래되기 전에 그 Loan Balance를 Pay Off시키면 벌금을 부과한다는 조항인데, 그 벌금은 대개 월 Payment의 6배에 해당되며, 단독주택의 경우 5년 이상인 경우에는 적용 안 되고, 오로지 Loan을 얻은 지 5년 미만의 경우에만 적용된다.

5. Reconveyance Clause
Trust Deed를 사용할 경우 Trustor인 Borrower가 Beneficiary인 Lender에게 매월Promissory Note에 대한 Payment를 지불하게 되어 있는데, 만일에 이 경우에 Trustor가 Lender에게 Loan Balance를 Pay Off시키면, Beneficiary인 Lender가 Legal Title를 Holding하고 있는 Trustee에게 이 사실을 통보하면, Trustee는 Lender로부터 이 사실을 접수받는 날로부터 Holding하고 있던 Legal Title을 1개월 이내에 Trustor에게 이전시켜 주어야 한다. 이것을 Reconveyance조항이라고 한다.

6. Power of Sale Clause
Loan Document를 Sign할 때 만약에 Trustor인 Borrower가 Beneficiary인 Lender에게 Payment를 계속해서 3개월 동안 지불하지 못하면, Legal Title를 Holding 하고 있던 Trustee가 Trustor에 Trust 대하여 Foreclosure(차압)절차를 취할 수 있도록 하였다.
이것을 Power of Sale조항 혹은 Trustee’s Sale 조항이라고 한다.

7. Open End Loan Clause
Borrower가 추가로 Loan을 얻을 수 있도록 허용하는 조항이다.

8. Assignment of Rent Clause
Borrower가 채무이행 지체시 Rental Property에서 나오는 Income을 징수하여 Payment대신에 충당하여 쓸 수 있도록 하는 Lender의 권리조항을 말한다.

Buyer가 주택을 구입할 때 Loan을 얻는 경우에는 고정 이자율과 변동 이자율의 2 가지가 있다.
고정 이자율로 얻는 경우는 매달 지불하는 Payment가 같은 금액으로 지불되기 때문에 별로 함정이 없으나 변동 이자율로 얻는 경우에는 여러 가지의 함정이 있기 때문에 변동 이자율을 기준으로 하여 다음에서 예를 들어 자세히 기술하고자 한다.

(1) Owner-Occupied or (2) Non-Owner Occupied: Owner Occupied의 뜻은 Buyer가 주택을 구입해서 직접 살겠다는 것이고, Non-Owner Occupied의 뜻은 주인이 입주해서 살지 않고 타인에게 Rent를 준다는 것을 의미한다. 주택을 구입해서 주인이 직접 들어가서 살면, 이자율, Loan얻는 비용, Loan Amount등이 크게 유리한 조건으로 얻을 수 있는데, 만약에 직접 살지 않고 타인에게 Rent를 주면 주인이 직접 사는 경우보다 훨씬 불리한 조건으로 Loan을 대여하여 준다. 그 이유는 Buyer가 주택을 구입한 후 직접 살지 않고 타인에게 Rent를 주는 경우에는 Lender에게 Risk가 있기 때문이다. 즉, 예를 들면, 셋방살이를 하고 있는 Tenant가 유지관리 의무를 소홀히 하여 주택을 Destroy할 수 있기 때문이다. 왜냐하면, 그 집이 Loan Balance가 Pay Off될 때까지는 아직도 Lender의 재산이기 때문이다.

(3) LTV의 뜻은 Loan To Value의 약자로서 여기서 Value의 뜻은 감정가격을 의미한다. 즉, Lender가 Loan을 대여하여줄 때 Selling Price나 Market Value로 기준하지 않고 감정사에 의하여 감정하여 놓은 감정가격을 기준으로 하여 대여하여 준다는 뜻이다. 따라서 Selling Price가 $100,000에 나오고 감정사에 의하여 감정하여 나온 가격이 $90,000일 때 Lender의 Loan Policy가 LTV Maximum 90%까지 Loan Amount 를 대여하여 준다고 한다면, Total Loan Amount는 감정가격 9만 불 X 90%= 8만1천불이 된다. 이 말은 바꿔 설명하면 Buyer가 Cash Down을 1만 9천불하여야 한다는 것을 알아야한다.

(4) SFR 뜻은 Single Family Residence의 약자로서 단독주택을 의미한다.

(5) Note Rate And Payment Rate
변동 이자율을 사용할 때에는 현재 적용되고 있는 Market Interest Rate을 Promissory Note에 기준치로서 설정해 놓고, 주택을 사고 난 후에는 현재 Market이자율보다 훨씬 낮은 이자율로 Payment를 하게끔 한다. 여기서 전자를 Note Rate, 후자를 Payment Rate 라고 한다. 예를 들면, 현재 마켓 이자율이 고정이자율로 11%인데 주택을 사고 난후

1st Year-------------------------------------------7%
2nd Year------------------------------------------8%
3rd Year ------------------------------------------9%
4th Year ------------------------------------------10%
5th Year ------------------------------------------11%
로 Payment를 지불하게 하되, 5년 후에는 계속 11%의 이자율을 지불하게끔 한다. 이것이 Payment Rate이다.

(6) Loan Fee는 구체적으로 Loan Origination Fee를 의미하며,
여기서 1 Point=1% of Loan Amount를 뜻한다.
예를 들면, Selling Price가 $100,000에 나오고 감정사에 의하여 감정하여 나온 감정가격이 $90,000일 때, Lender의 Policy가 LTV Maximum 90%까지 Loan을 대여하여 준다고 할 때, 만약에 Lender가 Loan얻는 비용을 2 points 부과한다고 할 때, Loan Fee는 얼마인가? 우선 Loan Amount는 감정가격 9만 불 X 90%= 8만 1천불이 된다. 여기서 1 point=1% of Loan Amount 이기 때문에 $81,000 X 1% = $810.
그러므로 $810 X 2 = $1,620이 된다. 이 금액이 Borrower가 지불 하여야 하는 Loan Fee이다.

(7) Margin
융자측면으로 볼 때는 미국 전역을 11개 지역, 즉 11th District에 의하여 Index (물가지수표)가 정하여 지는 바, 이 Index에 Margin을 붙여서 일반 소비자에게 대여하여 주는 것이 Interest Rate이다. 예를 들면 Index 9% + Margin 2.5 % = 이자율 11.5%. 이것이 일반 소비자에게 부과되는 이자율 11.5%이다.

(8) PMI의 뜻은 Private Mortgage Insurance의 약자로서 주택을 구입할 때 10% Cash Down할 때만 적용된다. 즉, 20%이상 Cash Down하면 이 PMI가 면제된다. 그 이유는 Buyer가 10% Cash Down만 하고 구입할 때는 Payment가 벅차서 차압당할 염려가 있기 때문에 Loan을 대여하여준 Lender가 자기보호를 위하여 보험회사에게 보험을 드는데 이 비용을 Escrow를 Closing할 때 Buyer로 하여금 Front에서 지불하게끔 한다.

위의 도표에서 첫해는 Loan Amount의 1.75%, 그 다음해부터는 Loan Balance의 0.40% 씩 지불하게끔 되어있다. 언제까지? Loan Balance가 80%까지 내려갈 때까지. 왜냐하면, Buyer가 20% 이상 Cash Down하면 이 PMI가 면제되기 때문이다.

(9) Negative or No Negative Clause?
상식적으로 Loan Document를 Sign 할 때 Negative Clause가 있으면 이것은 나쁜 것이고, No Negative Clause가 있으면 이것은 좋은 것이다.
그러면, 이것은 무엇을 의미하는가?
위의 도표 (5)의 Note Rate와 Payment Rate를 설명할 때에, Promissory Note의 이자율과 Payment의 이자율이
첫해에는 4%
둘째 해에는 3%
셋째 해에는 2%
넷째 해에는 1% 씩 각각 차이가 났는데, 그 해마다 차이가 나는 이 이자금액을 원금에 가산 시키겠다는 Policy가 Negative 조항이라 하고, 가산을 시키지 않겠다는 Policy가 No Negative 조항이라고 한다.

(10) Life Time Cap
변동 이자율을 사용할 때에는 Start 이자율이 낮게 시작되기 때문에, Loan의 기간이 30년으로 주어진다고 할 때, 첫해의 이자율을 7%로 정하고 Life Time Cap을 5%로 정한다면, 이 뜻은 7% + 5% = 12%로 Loan의 기간인 30년 동안에 Maximum 이자율이 올라가봐야 12%선을 넘어서지 못한다는 Policy 이다.

(11) Annual Cap
보기에서 2% Max Increase Per Adjustment의 뜻은, 변동 이자율은 대개 첫 5년까지는 매해마다 Payment를 조정하는데, 그 Payment를 조정할 때마다, 현재 지불되고 있는 Payment에서 Maximum 2% 이상 올라가지도, 내려가지도 못한다는 Policy를 의미한다.