구매자와 판매자를 위한 캘리포니아 주택구매 계약서 안내

주택 구매 계약서 - 단지 계약금에 대한 영수증이 아닙니다.

많은 사람들이 내 집 마련을 “아메리칸 드림”의 실현이라고 생각합니다. 내 집을 갖게 되면 재정적인 자존감과 안정감은 물론 긍지, 성취감, 소속감까지 갖는 것은 당연합니다. 그러므로, 주택구입은 대부분의 사람들에게 일생 일대의 중요한 일입니다.

주택 판매도 그에 못지않게 중요합니다. 많은 사람들이 다른 주택을 구입하거나 인생의 새로운 장을 여는 일에 주택 판매 대금을 사용합니다.

주택 소유자가 되거나 주택을 팔려면 먼저 부동산 매매와 관련하여 알고 있어야 하는, 때로는 복잡하기까지 한 많은 단계를 거쳐야 합니다. 구매 계약서 작성은 이 과정에서 가장 중요한 단계의 하나입니다.

구매 계약서는 구매자의 주택 구입 의사와 판매자의 판매 의사, 그리고 그와 같은 매매가 성사 될 수 있도록 양 당사자에게 영향을 주는 조건들을 정하는 법적인 계약서입니다.

이 안내 책자는 주택을 팔거나 구매를 제의할 때 여러분이 사용할 가능성이 있는 계약서, 즉 캘리포니아 REALTORS 협회의 ‘캘리포니아 주택 구매 계약서 및 공동 공탁 지침’에 정통하도록 도움을 드릴 것입니다.

이 책자는 법률 상담이나 특정 상황에서의 계약 조건 해석을 위해 마련된 것이 아닙니다. 사용중인 서식 또는 거래와 관련하여 특별한 법률상담을 원하시는 경우, 직접 선정하신 변호사를 만나셔야 합니다.

제 1항: 구매 제의

제 1항에는 구매자의 성명 및 주택 소유자가 될 다른 사람의 성명을 기재합니다. 이 항에는 또 한 주택의 주소를 기입하고, 구매자가 주택을 얼마에 구입하려고 하는지 명시하며, 구매자가 언제 “공탁(에스크로우)을 종결” 하기를 원하는지, 즉 언제 대금을 지불하여 주택을 소유하고자 하는지를 기재합니다.

제 2항: 대금지불 방법

제2항에서는 구매자가 주택 대금을 어떻게 지불할 것인지를 확인합니다. 대부분의 구매자들은 처음에 계약금(deposit)이라고 하는 약간의 돈을 냅니다. 구매자나 판매자 그 어느 쪽으로부터도 간섭을 받지 않는 회사가 “공탁 보유자”(escrow holder)가 되어 이 돈을 보관하는 것이 보통입니다. 구매자가 주택을 구입하기 위하여 은행 융자가 필요한지 (필요하다면 융자액은 얼마인지) 아니면 구매자가 이미 가지고 있는 돈으로 주택 대금을 지불할 것인지도 이 항에 기재합니다.

제 3항: 소유권 이전과 입주

제3항에는 구매자가 해당 주택으로 언제 이사하기를 원하며 판매자는 언제 집을 비울 것인지 명시합니다. 주택이 현재 임대되어 있다면 기존 임차인을 어떻게 할 것인지의 문제도 아울러 다룰 필요가 있습니다. 이 항에는 또한 구매자가 새 집의 열쇠를 언제 받을 것인지를 지정해 둡니다.

제 4항: 비용 부담자 지정

제4항에는 대개 매매의 일부가 되는 특정 비용을 구매자나 판매자 중 누가 지불할 것인지를 언급합니다. 이 같은 비용의 예를 들자면, 해당 주택이 지진이나 화재, 홍수의 위험 지역에 있는지 알려주는 보고서와 부동산 소유권 보험 증권, 공탁 보유자의 서비스, 특정 재산세 또는 기타 정부 수수료 등입니다.

제 5항: 법에 의한 사전고지 의무 (납 성분 페인트 사용 사실 사전고지 포함) 와 계약 취소 권리

제5항에서는 판매자가 구매자에게 법에 의하여 서면으로 주어야 하는 내용들을 확인합니다. 여기에 해당하는 예로는 주택에 칠한 페인트엔 납 성분이 들어 있는지, 주택이 지진이나 화재, 홍수의 위험 지역에 있는지 등에 관한 내용과, 판매자가 알고 있는 주택의 문제점 목록 등입니다. 일반적으로, 구매자는 여기서 밝혀진 내용을 보거나 읽고 마음에 들지 않는 경우, 수일 내에 계약을 취소하여 이미 지불한 계약금을 돌려 받을 수 있습니다.

제 6항: 콘도미니엄/ 계획 개발 단지 여부 사전 고지

제6항은 특정 규정이 주택에 적용되는 경우 판매자는 구매자에게 추가 정보를 제공해야 한다는 내용입니다. 판매자는 해당 주택이 콘도미니엄이거나, 아니더라도 그 주택에 수영장 또는 회의실 등과 같이 공동 사용 시설이 있는 경우 지켜야 할 규정을 정해 놓은 서류를 반드시 주어야 합니다.

제 7항: 주택에 영향을 주는 상태

제7항은 구매자가 구매 제의를 하는 시점의 상태 그대로 주택을 구입한다고 하는 내용입니다. 판매자는 이미 파손된 것을 반드시 수리해야 하는 것은 아닙니다. 그러나, 판매자는 자신이 알고 있는 해당 주택의 문제를 알려 주어야 하며 계약서에 모두가 서명한 뒤에 파손되는 것은 무엇이든 수리해야 할 책임이 있습니다. 이 조항은 또한 구매자에게 주택을 “검사”할 권리가 있음을 일깨워 줍니다. 구매자가 문제를 발견하는 경우, 계약을 취소하거나 판매자에게 시정을 요구할 수 있습니다. 판매자가 모든 문제를 시정해야 하는 것은 아니지만, 구매자의요청이 있은 후에 판매자가 문제의 시정을 거부하면 구매자는 계약을 취소하여 계약금을 돌려 받을 권리가 있습니다.

제 8항: 구매 가격에 포함되는 것과 포함되지 않는 것

제8항은 부착된 카펫(깔개가 아님), 배관, 텔레비전 안테나, 난방/ 에어컨 장비(창에 달린 것 제외)등과 같이 구매 가경의 일부에 포함되는 것들의 목록입니다. 벽에 걸린 그림이나 가구처럼 보통은 포함되지 않는 어떤 물건이 있는 경우, 구매자는 그것을 이 항에 기재하여 주택과 함께 판매하여 줄 것을 요청할 수도 있습니다.

제9항: 구매자의 주택 검사 권리와 주택에 영향을 주는 사항

제9항은 일정 기간 내에 주택을 검사할 수 있는 권리를 구매자에게 부여합니다. 직접 하든 전문 검사자를 고용하든, 자신에게 중요한 모든 것을 검사할 책임은 구매자에게 있습니다.

제 10항: 수리

10항은 판매자가 수리하기로 동의하였다면 그 수리는 매매가 완료되기 전에 완료되어야 한다는 내용입니다. 구매자는 판매자가 수리를 올바르게 했는지 확인하는 기회를 매매가 완료되기 전에 갖습니다.

제 11항: 구매자의 변상에 대한 보증

제11항에서 구매자는 판매자에게 자신이나 검사자가 입힌 손상에 대한 변상을 약속합니다.

제 12항: 구매자 보호

제12항은 특정 사안으로부터 구매자를 보호하는 보험 증권에 관한 내용으로, 판매자가 주택의 실 소유자가 아니건, 다른 자(전화 회사나 가스 회사, 이웃 등)가 주택의 일부에 대한 사용권을 가지고 있는 경우 등입니다. 보험은 또한 측량하지 않으면 알 수 없는 주택 경계선의 실제 위치와 같은 불확실한 사안으로부터도 보호하여 줍니다. 담장 및 수목이나 관목 등의 자연 울타리가 실제로는 주택 경계선 상에 있지 않은 경우가 자주 있다는 사실을 유념하십시오.

제 13항: 구매자의 주택판매

재13항은 구매자가 또 다른 주택을 구입하기 위하여 이미 소유하고 있는 주택을 팔아야 하는 경우에 적용됩니다.

제 14항: 서류 검토기간과 거래여부의 결정

제14항은 주택 검사 및 판매자에게서 받는 서류검토를 위해 판매자에게 17일의 기간을 부여한다는 것입니다. 의무적으로 요청해야 하는 것은 아니더라도, 구매자는 판매자에게 마음에 들지 않는 것들을 수리해 달라고 요청할 수 있습니다. 판매자에게는 수리해 줘야 할 의무가 없습니다. 구매자와 판매자가 합의를 이루지 못하는 경우 구매자는 여전히 계약을 취소하고 계약금을 돌려 받을 권리가 있습니다.

구매자가 17일 이내에 부수적 문제 해결 요구를 서면으로 철회하지 않거나 계약을 취소하지 않는 경우, 또는 계약상의 특정 조치를 취하지 않는 경우, 판매자는 계약을 취소할 권리가 있습니다. 그러나 판매자가 계약을 취소하려면 구매자에게 부수적 문제의 내용을 달리 하든가 아니면 계약서대로 하든가 하지 않을 경우 계약을 취소하겠다는 내용의 서면 통지를 먼저 보내야 합니다. 판매자는 계약을 취소하기 전, 판매자에게 최소 24시간의 여유를 주어야 합니다.

제 15항: 최종적인 주택 검사

제15항에서는 매매를 완료하기 전, 판매자가 합의 사항들을 이행하였는지 확인하기 위하여 마지막으로 한 번 더 주택을 검사할 수 있는 권리를 구매자에게 부여합니다.

제 16항: 손해배상

제16항은 손해 배상에 관한 내용입니다. 보통, 구매자가 타당한 이유 없이 계약을 취소하는 경우, 판매자는 손해배상 청구 소송을 걸 수 있습니다. 만일 구매자가 이 조항에 이니셜을 서명한 뒤 타당한 이유 없이 계약을 취소하면, 판매자는 여전히 소송을 걸 수 있으나 구매자가 잃는 것을 기껏해야 계약금 정도인 것이 보통입니다.

제 17항: 그 외의 문제에 관한 해결책

제17항은 다수의 사안을 다룹니다. 먼저, 부동산 중개사의 도움으로 해결할 수 없는 문제가 발생하는 경우, 구매자와 판매자는 상호 합의에 의하여 조정인(mediator)으로 불리는, 매매와 무관한 사람의 도움을 받아 의견 차이에 대한 해결을 시도할 수 있습니다.

만일 구매자와 판매자 양측이 이 조항의 아래에 이니셜을 서명하며, 분쟁이 조정을 통하여 해결되지 않는 경우 법정으로 가는 대신 분쟁을 판정 할 중재인(arbitrator)을 요청하기로 각자가 동의하는 것입니다. 중재인은 판사가 아니지만 누가 옳고 그른지, 무엇보다도 구매자나 판매자 중 누가 상대방에게 돈을 지불하여야 하는지를 판정할 권한을 갖고 있습니다. 이 조항은 또한 구매자나 판매자가 매매 관련 중개인(broker)과 벌일 수 있는 분쟁에 대해서도 중재를 받기로 한다는 합의이기도 합니다.

제 18항: 특정 비용과 경비에 대한 분담

제18항에서 구매자와 판매자 양측은 특정 비용과 경비가 정기적으로 지불되는 기간 중에 공탁이 해제되는 경우 그 분담액을 일정 비율로 정하는데 동의합니다.

제 19항: 세금공제

제 19항은 구매자와 판매자 양측이 관련 세법을 준수하는 데 필요한 서류에 서명한다는 내용입니다. 캘리포니아 주법과 연방법은 모두, 특정 예외 규정이 있으나, 구매 가격의 일부를 공제하여 그 금액을 조세 당국에 내도록 하고 있습니다. 공제가 필요하면 그 일은 종종 공탁 보유자가 합니다. 예외 규정이 적용되는 경우라면 입증 서류를 귀하여야 합니다.

제 20항: 공동 매물 정보 서비스

제20항은 중개인들에게 ‘공동 매물 정보 서비스(Multiple Listing Service) 또는 MLS라고 하는 단체에 매매 및 매매 조건을 알릴 권한을 주는 것입니다. MLS에는 여러분의 지역에서 매물로 나온 대부분의 부동산에 관한 목록이 있으며 중개인들은 구매자가 주택을 고르고 판매자가 호가를 설정하는 데 도움이 되도록 이 목록을 이용합니다.

제 21항: 평등원칙

제21항은 중개인과 판매자 및 구매자가 주택 매매시 불법 차별을 하지 않는다는 내용입니다.

제 22항: 변호사 비용의 부담

제22항은 소송이나 중재가 필요한 경우, 패한 측이 승리한 측의 변호사 비용을 부담한다는 내용입니다.

제 23항: 중개인 선택여부

제23항은 중개인이 주택 매매에 도움을 줄 수 있는 검사자 또는 그 밖의 사람들의 이름을 알려준다 하여도, 구매자와 판매자는 그 사람들을 쓰지 않아도 된다는 사실을 알려줍니다.

제 24항: 최종 종결된 계약서의 변경

제24항은 협상 과정에서 이루어진 구두 약속은 그와 동일한 약속이 계약서 상에서 서면으로 이루어지지 않는 한 효력이 없는 것이 일반적임을 구매자와 판매자에게 상기시켜 줍니다.

제25항: 기타 조건과 부가 조항의 첨부

제25항은 계약서에 사전 인쇄되어 있지 않은 추가 조건을 구매자가 기재하는 곳입니다.

제 26항: 용어의 정의

제26항은 계약서 전반에 걸쳐 사용되는 다수의 용어를 정의하고 있습니다.

제 27항: 중개인

제27항은 여러 사안을 다룹니다. 첫째, 구매자를 대리하는 중개인은 자신이 직접, 아니면 자신을 위해 일하는 다른 부동산 중개사들을 통해서, 다른 구매자들도 아울러 대리하고 있을 수도 있다는 사실을 구매자에게 알려줍니다. 둘째, 이 매매건으로 구매자를 위해 일하는 중개인이 동일한 매매 건으로 또한 판매자의 대리인 역할도 하는지를 구매자에게 알려줍니다. 아울러 판매자를 대리하는 중개인은 다른 판매자들에게서 직접 맡거나 아니면 자신을 위해 일하는 다른 부동산 중개사들을 통해 맡은 다른 부동산도 팔려고 할 수 있다는 사실을 판매자에게 알려줍니다.

제 28항: 공탁 보유자를 위한 공탁 안내

제28항은 공탁 보유자의 임무에 관한 것입니다. 이 조항은 또한 구매자와 판매자가 서명하게 될지도 모르는 추가 서류가 공탁 보유자에게서 나올 수도 있음을 구매자와 판매자에게 알려줍니다. 마지막으로, 이 조항은 공탁 해제시 공탁 보유자가 중개인들에게 지불한다는 내용을 담고 있습니다.

제 29항: 기타 조건과 부가 조항의 첨부

제29항은 서는 구매자가 별도의 서면 합의를 통해 부동산 중개인에게 지불하기로 한 수수료를 확인합니다.

제 30항: 구매 제의 조건

제30항은 구매자가 주택 구배 제의를 한다는 사실을 판매자에게 알려주는 것입니다. 구속력 있는 계약을 만들려면, 판매자는 계약서에 서명한 뒤 구매자에게 돌려 주어야 하며 구매자나 구매자의 중개인이 이를 수령하여야 합니다. 이 조항 아래에는 구매자가성명을 쓰고 서명하는 난과 중요 서류를 받아 볼 주소를 적는 난이 있습니다.

제 31항: 구매 제의의 만료

이 조항에는 구매자의 대리인으로서 판매자의 수락 의사를 접수 할 권한을 가진 사람을 명시합니다. 수락 의사를 접수할 권한을 갖는다고 해도 위임장으로 달리 권한을 받지 않는 한 계약 변경 내용까지 받아들이고 서명하는 권한을 갖는다는 것은 아닙니다.

제 32항: 판매자의 부동산 중개인에 대한 수수료

제 32항에서는 판매자가 부동산 중개인들에게 지불하기로 동의하는 수수료를 확인합니다.

제 33항: 제의의 수락

제 33항은 판매자가 구매자의 제의를 수락하거나 구매자에게 수정 제의를 할 수 있는 곳입니다. 수정 제의(counter-offer)란 판매자가 제의 조건의 일부는 변경을 원하지만 다른 조건에는 동의한다는 뜻입니다. 예를 들어, 판매자가 구매자의 제의에 모두 동의 할 수 있지만 주택 가격은 구매자의 제의보다 더 받고 싶어하는 경우입니다. 판매자가 수정 제의를 하면 구매자가 그 수정 제의에 서명하여 판매자나 판매자의 대리인에게 돌려 주어서 일정 기간 내에 그 들 중의 일인이 그것을 실제로 수령하지 않는 한 그 계약은 구매자든 판매자든 누구에게도 이행될 수 없습니다. 제 33항의 아래에는 판매자의성명을 기입하고 서명하는 난 및 중요 서류가 우송될 주소를 기입하는 난이 있습니다.

판매자 서명란 아래에는 중개인들이 서명할 수 있는 난이 있습니다. 중개인들이 여기에 서명하면 그 거래에서 자신들이 대리하고 있는 사람을 확인하는 것이며, 아울러 구매자가 계약금을 낸 경우 그 수령 사실을 확인 하는 것입니다. 중개인들은 또한 수수료 분배 합의 사항도 기재합니다.

공탁 보유자의 확인

마지막 페이지 하단의 상자는 공탁 보유자가 받는 계약금의 액수 및 제출된 서류 전부를 공탁 보유자가 기재하는 곳입니다. 공탁 보유자는 또한 계약이 언제 이루어졌는지 확인해 줄 수 있습니다. 계약 날짜는 계약 전반에 걸쳐 다른 중요한 날짜들을 계산하는 데 반드시 필요합니다.

구매자 검사 지침서

마지막 두 페이지는 ‘구매자 검사 지침서’(Buyer Inspection Advisory)라고 하는 것입니다. 여기에는 구매자가 주택에서 검사하고자 하는 다수의 항목들, 말하자면 전기, 배관, 지붕, 토양의 상태등의 목록이 있습니다. 일반적으로, 구매자는 판매자와 구속력 있는 계약을 맺은 후 처음 이삼 주 내에 그런 항목들을 검사해야 합니다. 구매자가 직접 검사할 수도 있지만 전문 검사자를 고용할 것을 강력히 권장합니다. 구매자 검사 지침서에는 검사 및 조사를 도울 수 있는 사람들의 명단이 있습니다. 검사 목록에 특정 항목이 빠져 있어 염려가 되면 구매자는 그 항목도 아울러 조사해 봐야 합니다.