주택을 구입할 경우 

제일 먼저 구입자가 브로커에게 알려주어야 할 사항은 주택가격은 얼마짜리를 원하며 방은 몇 개, 화장실은 몇 개, 지역은 어느 지역에, 그리고 Cash Down Payment는 어느 정도까지 할 수 있다는 윤곽정도를 알려주어야 한다. 브로커가 대충 이 정도의 Information을 받으면, 컴퓨터로 원하는 지역에 구입자가 요구하는 집의 Listing과 맞는 조건의 Listing을 뽑아서 구입자에게 제시하고, 이때 구입자가 좋다고 생각된다면 그 집을 보여줌으로써 작업이 시작된다. 이때 구입자가 주의할 사항은 브로커가 주택을 보여줄 때 브로커가 좋다고 말하더라도 구입자는 그 자신이 어떤 집이 좋지 않으며 나중에 살다가 팔 경우 나에게 불리한 점이 없는가를 반드시 염두에 두어야 하기 때문에 이러한 판단을 할 수 있는 어느 정도의 지식을 가지고 있어야 한다. 학교, 쇼핑센터, 교회, 직장과의 거리, 병원, Free Way의 관계 등을 Check함은 물론 예를 들면 단층집만 있는 곳에 이층집이 하나 있는 것을 보여주면 이 이층집 사는 것을 거절하여야 한다. 왜냐하면, 동네자체를 비추어 볼 때, Balance가 맞지 않기 때문이다. 즉, 단층집만 주로 있는 곳에 단층집을 사야지, 만일에 이층집을 사 놓으면 나중에 살다가 팔 때 돌연변이 집으로 보이기 때문에 팔기에 무척 힘이 드는 수가 있기 때문이다.

그 반대로 이층집만 있는 곳에 단층집을 사는 것도 같은 예가 될 수 있다. 그리고 방이 4개 있는 집에 화장실이 한개이던가, 또는 방이 4개 있는 집에 Garage가 One Car 용으로만 되어있다면 기능상의 장애가 된 집이라 해서 이러한 집들도 나중에 팔려면 여간 애를 먹지 않을 수 없다. 또한 원래는 방이 3개로 되어있는 집인데 Garage나 혹은 딴 곳에 개조를 해서 방을 꾸며놓은 경우는 시청으로부터 허가를 받은 것인가의 여부를 밝혀내고 집을 사야하고 그리고 가능한 한 사거리 코너의 집들은 피하는 것이 좋다. 왜냐하면, Lot의 크기는 다른 집에 비교하여 보면 크게 보이나 동네 아이들이 그 앞마당에 대각선을 가로질러 다니는 점과 소음이 그칠 날이 없는 점들이 있기 때문에 별로 좋은 위치에 있다고 볼 수 없기 때문이다.

아울러 주택의 연령에 대하여도 신중을 기하여야 한다. 집이 가장 보기 좋은 수명으로는 7년 내지 8년이 된 집이 가장 좋고, 대개 10년 안팎으로 된 집을 사면 좋다고 보며, 15년 이상 된 집을 사면 하향기로 접어들기 때문에 그러한 집을 산 경우는 집값이 잘 오르지 않는다는 점을 유의하여야 한다. 대충 이러한 지식을 바탕으로 하여 마음에 드는 집을 골라서 구입자가 브로커에게 [A]라는 집을 사겠다고 하면 이때 브로커가 Offer를 써서 제시를 하여야 한다. 그러면 이 Offer가 무슨 말인가를 정확히 알아야 한다. 수강생들에게 물으면 별로 정확히 대답들을 못하는데 쉽게 설명해서 Offer라는 말은 어떤 사람이 A라는 집을 살 때 이집을 가령 10만 달러에 사겠다고 하는 의사표시이다.

따라서 구입자가 이 A라는 집을 10만 달러에 사겠다는 의사표시를 계약서에 기재하고 Sign을 한 다음, 이 계약서를 법적으로 구속을 시키기 위하여 받아두는 것이 [Deposit Money]이다. 대개 10만 달러 집에 Deposit Money 로서는 1천 달러로서 충분하며 예를 들어서 브로커가 보증금으로서 처음에 5천 달러를 Cashier’s Check로 요구를 한다면 일단 브로커를 의심해 볼 필요성이 있다. 왜냐하면 10만 달러짜리 집을 사는데 Personal Check로 1천 달러를 끊어주고도 잘 하는데 왜 그것도 Cashier’s Check로 5천 달러를 요구하느냐의 문제이다. 물론 브로커 입장에서는 Serious한 구입자를 만들어서 구속력을 갖게끔 하는 데도 일리가 있다.

주택 매입 절차

제1단계 :집의 가치 파악

리스팅가격이 높다고 해서 그집의 가치 또한 높은 것은 아니다. 셀러는 높은 값에 집을 팔려고 하기 때문에 적정가격보다 높은 경우가 많다. 따라서 집을 살때는 가격을 흥정하게 되는데, 먼저 흥정을 하기 전 주변에 비슷한 집들이 얼마에 팔렸는지를 미리 알아본다.

과거 거래가격 비교

비교자료를 뽑을 때는 될수있는데로 같은 동네, 비슷한 싸이즈, 비슷한 구조를 가지고 있는 집들의 거래 내역을 나열하는 것이 공정가의 신빙성을 더해 주게 된다. 제대로 선정된 Comp들은 유리한 흥정에 필요한 최고가와 최저가의 폭을 설정해 준다.

소유자 내역 리포트
Ownership History를 보게 되면 과거 그 집의 소유권이 언제, 얼마에 이전되었는지 쉽게 알 수 있다. 그러한 정보는 그 집의 가격 상승 또는 하락의 패턴을 쉽게 알려 주기 때문에 매입 결정과 가격 흥정에 도움이 된다.

제 2단계 : 가격 흥정, 오퍼

통계자료에 의하면, 주택 평균(실제) 거래가격은 Listing Price에 비해 6% 정도 낮은 것으로 나타났다. 다시말해 리스팅 가격이 10만달러일 경우 평균 9만4,000달러에서 집이 팔렸다는 것이다.

흥정 (Negotiation)
처음 오퍼를 넣을 때는 주로 5%에서 10%정도 낮은 가격으로 흥정을 시작하는 것이 적당하다는 것이 전문가들의 의견이다. 그집이 시장에 나온 기간이 길수록 흥정이 유리해진다.

오퍼 (Offer)
오퍼에 들어가는 조항들: Seller의 이름과 오퍼 날짜/지불내용 - 디파짓, 다운페이, 융자액수, 지불방법 / 오퍼가격 / 오퍼유효기간 / 컨틴전시(Contingencies) - 계약을 파기할 수 있는 조건들 / 클로징 예상 날짜

제 3단계:주택 매매 계약 조항

매매 계약 조항 (Purchase Contracts/Deposit Receipts)
오퍼가 받아들여지고 나면 매매계약서를 작성하고 싸인을 하게 된다. 계약서에는 오퍼작성서 보다 4배나 되는 방대한 내용들이 들어있는데 계약에 묶이기 전에 각 조항 하나하나를 읽어보고 이해하는 것이 바람직하다.

에스크로 디파짓 (Escrow Deposit)
대부분의 경우 주택 매매 계약이 성사되면 Buyer가 에스크로에 입급을 하게 된다. 입금액은 주로 매매계약의 5%에서 10% 정도로 정해진다. 에스크로에 입급된 돈은 신탁구좌(Trust Account)에 디파짓되는데 컨틴전시에 걸려서 매매가 성사되지 않았을 경우엔 그 돈이 이자와 함께 Buyer에게 돌아간다. 이 때 Seller는 그 돈을 돌려 줘도 좋다는 싸인을 해야하지만 싸인을 거부할 경우에도 에스크로는 Buyer에게 Refund를 해 주거나 부동산 중재기관으로 넘길 수 있다.

제 4단계:홈 인스펙션 (Inspection)

홈인스펙션은 주로 매매 계약서가 작성되고 일주일 정도 내에 이루어진다.

Walk-Through Inspection
에스크로 클로징 날짜를 하루 이틀정도 앞두고 Buyer는 마지막 인스펙션을 하게 되는데 그것을 Walk-Through라고 한다. 집을 소유하기 전에 집에 문제가 있는지 내가 원했던 데로 집 상태가 제대로 되어 있는지 검사할 수 있는 기회다.

Walk-Through Check List:

모든 가전 제품이 제대로 작동하는지 검사한다

모든 문을 열고 닫아본다.

고장난 곳이 있는지 검사한다.

Seller가 이사나가면서 부서진 곳이 있는가 조사한다.

모든 검사가 끝나고 OK가 되면 은행이 융자액을 에스크로나 타이틀 회사에 돈을 보내고 서류절차가 끝나면선 등기가 Buyer에게 이전된다